Trở lại chuyện GDP và GNI

Trở lại chuyện GDP và GNI

Nếu tính cho đúng thì tổng thu nhập quốc dân của Việt Nam năm ngoái bị giảm đi 7,5 tỷ đô-la; thu nhập đầu người của dân Việt Nam giảm 196 đô-la. Số giảm này chạy đi đâu, vào tay ai và vì sao có chuyện kỳ lạ này?

Đầu tư nước ngoài (cả trực tiếp lẫn gián tiếp) ngày càng chiếm một tỷ lệ quan trọng trong nền kinh tế. Chỉ cần quan sát trên thị trường cũng có thể thấy từ những sản phẩm đơn giản như bột giặt, kem đánh răng đến các sản phẩm lâu bền như TV, tủ lạnh rồi những sản phẩm đắt tiền như máy tính, xe hơi… toàn là hàng của các doanh nghiệp FDI sản xuất hay lắp ráp. Đầu tư nước ngoài hiện đang lấn sang những lãnh vực trước đây là của doanh nghiệp trong nước như nhà hàng và nhiều loại dịch vụ, mua nông sản như cà phê, sản xuất thức ăn chăn nuôi gia súc, bán lẻ. Lần lượt các tên tuổi trong nước gầy dựng từ thời mở cửa đến nay đã sang tay cho nhà đầu tư nước ngoài.

Có cách nào để đo lường sự thay đổi này?

Có lẽ mọi người đều biết ngoài GDP ra, người ta còn tính GNI để biết chính xác hơn công dân một nước làm ra bao nhiêu để loại trừ công dân nước ngoài đang làm ăn trên nước họ. Trong khi GDP (tổng sản phẩm quốc nội) tính theo địa bàn lãnh thổ thì GNI (tổng thu nhập quốc dân) tính theo công dân hay pháp nhân của nước đó, bất kể họ đang ở đâu. Bởi vậy một nhà máy của người Nhật đầu tư ở Việt Nam thì lợi nhuận ròng của họ được tính vào GNI của Nhật chứ không phải của Việt Nam. Nói cách khác, GNI bằng GDP + thu nhập sở hữu – chi trả sở hữu.

Số liệu của World Bank (GDP và GNI theo giá thực tế) cho thấy chênh lệch giữa GDP và GNI của Việt Nam ngày càng lớn (xem bảng).

                   2003   2004   2005   2006   2007   2008   2009   2010   2011   2012

GDP (tỷ USD)   39,5   45,4    52,9    60,9     71       91       97,2   106,4   123,7  141,7

GNI (tỷ USD)   38,9    44,6    51,9   59,5      68,8    88,1    92,6   102     117,8   134,2

Chênh lệch    0,6      0,8      1        1,4        2,2      2,9     4,6      4,4     5,9      7,5

(tỷ USD)

GDP đầu người        492    558    642    731    843    1.070  1.130  1.224  1.408  1.596

GNI đầu người         480    550    630    700    790    920    1.030  1.160   1.270  1.400

Chênh lệch                   12          8        12       31      53      150          100        64        138        196
(USD)

(Nguồn: World DataBank)

Chênh lệch năm ngoái lên đến 7,5 tỷ đô-la là rất lớn so với cách đây 10 năm, chênh lệch chỉ 0,6 tỷ đô-la mặc dù lúc đó Việt Nam đã mở cửa cho đầu tư nước ngoài đã hơn 15 năm. Còn thu nhập đầu người chênh nhau gần 200 đô-la, cũng là con số đáng lo khi vào năm 2003, mức cách biệt chỉ là 12 đô-la.  

Đáng chú ý hơn, nhiều dữ kiện cho thấy mức chênh lệch này ngày sẽ càng lớn hơn trong những năm sắp tới. Đó là hiện nay đầu tư nước ngoài chưa đưa thu nhập ròng về nước nhiều, họ dùng nó để mở rộng đầu tư. Thứ hai, khi việc trả lãi nợ nước ngoài ngày càng nhiều thì tương lai GNI lại càng nhỏ hơn GDP bởi trả nợ nước ngoài thì GDP vẫn không thay đổi trong khi sẽ làm GNI giảm đi tương ứng. Thứ ba, nếu các doanh nghiệp trong nước bán một phần tài sản của mình cho nhà đầu tư nước ngoài, GDP vẫn y nguyên nhưng GNI bị khấu trừ. Một bài viết trên TBKTSG của Bùi Trinh vào năm 2010 từng nhận định: “Nếu năm 2000 phía Việt Nam phải chi trả cho nước ngoài 6.300 tỉ đồng thì đến năm 2009 phần phải chi trả sở hữu cho nước ngoài lên đến gần 91.000 tỉ đồng, chủ yếu là lãi tiền vay và doanh nghiệp FDI chuyển lợi nhuận về nước”.

Người bi quan có thể cho rằng nếu xu hướng này tiếp diễn, chẳng bao lâu nữa, GDP Việt Nam vẫn tăng nhưng thu nhập đầu người Việt Nam chẳng tăng thêm bao nhiêu và cuối cùng thu nhập ấy dồn về cho người nước ngoài cả. Cũng trong bài báo của Bùi Trinh đã trích dẫn ở trên, tác giả cho biết: “Tốc độ chi trả sở hữu ra nước ngoài tăng bình quân hàng năm khoảng 34% (còn GDP tăng bình quân 7,3%)”, tức tiền trả cho nhà đầu tư nước ngoài tăng nhanh hơn tốc độ tăng GDP nhiều lần, dẫn đến chênh lệch giữa GDP và GNI ngày càng lớn là chuyện không thể tránh khỏi.

Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế đang lâm vào cảnh bế tắc, nền kinh tế dân doanh gây dựng từ sau đổi mới đến giờ đã cạn sức, co cụm và phòng thủ, để tạo công ăn việc làm, để xã hội không rơi vào chỗ xáo động, càng khó khăn hơn nữa, việc nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế vẫn là xu hướng tích cực hơn là đáng lo ngại. Nhưng đây là xu hướng không mong muốn về lâu về dài và mọi nỗ lực phục hồi nền kinh tế trong dài hạn phải tính đến chuyện nâng sức cho khu vực kinh tế trong nước để con số tăng trưởng GDP thường được nhắc đến là có ý nghĩa thật sự cho người dân, chứ không phài chủ yếu cho nhà đầu tư nước ngoài. Nhìn vào số liệu trên cũng có thể thấy tăng trưởng GDP thường cao hơn tăng trưởng GNI hay nói cách khác, nhìn vào GDP không thôi thì sẽ ảo tưởng hơi nhiều về sự thật sức mạnh của nội lực kinh tế trong nước. Điều cuối cùng, chênh lệch giữa GNI và GDP càng lớn thể hiện mức độ dễ tổn thương của kinh tế Việt Nam với những cú sốc của dòng vốn ngoại.

Chỉ còn biết hy vọng đến lúc nền kinh tế phục hồi, biết đâu sẽ có làn sóng mua lại sản nghiệp từ tay người nước ngoài. Và hiện nay cũng đã có nhiều doanh nghiệp tìm đường làm ăn ở bên ngoài. Biết đâu tương lai họ sẽ góp phần vào GNI của Việt Nam một cách đáng kể.

Cập nhật: Anh Vũ Quang Việt có góp ý: GNI và GDP đều không dựa vào khái niệm công dân (citizens) mà chỉ dựa vào khái niệm thường trú - residents (tức là ở một địa bàn kinh tế hơn 1 năm). Mặc dù trong trường hợp Việt Nam 99,9% residents là citizens nhưng phải dùng từ chính xác để khỏi hiểu sai. Cám ơn anh Việt.

Căn hộ, biệt thự tại Hà Nội vẫn tiếp mạch giảm giá

Cả phân khúc căn hộ chung cư lẫn biệt thự, liền kề tại Hà Nội vẫn đang có xu hướng giảm giá trong bối cảnh thanh khoản chưa được cải thiện.

Báo cáo kết quả khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 2/2013 của Savills Việt Nam cho thấy, thị trường biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội sau nhiều quý liền sụt giảm, hiện vẫn chưa có dấu hiệu tích cực.

Trên thị trường, dạng hợp đồng mua bán có thêm 150 căn từ dự án Nam An Khánh tại huyện Hoài Đức, còn lại không có nguồn cung mới được đưa ra thị trường dạng hợp đồng góp vốn.

Tống số căn toàn thị trường khoảng 42.000 căn từ 124 dự án, trong đó, khoảng 29.900 căn nhà gồm 16.900 nhà liền kề và 13.000 biệt thự đến từ 101 dự án hợp đồng mua bán. Nguồn cung còn lại đến từ các dự án dạng hợp đồng góp vốn

Khảo sát của Savills cho thấy thanh khoản của thị trường vẫn thấp. Giá chào bình quân của toàn thị trường giảm 2% ở hạng mục biệt thự và 5% ở hạng mục liền kề so với quý trước, mức giảm thấp nhất trong gần 1 năm trở lại đây.

Giá chào thứ cấp trung bình tại các quận nội thành dao động từ 20 - 150 triệu đồng/m2, trong khi đó giá chào thứ cấp trung bình tại vùng ven đạt mức cao nhất 50 triệu/m2 tại quận Hà Đông.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nhà ở của Savills, tuy thị trường vẫn trong xu hướng sụt giảm, song có một vài yếu tố được cho thúc đẩy phân khúc này, khi mà tâm lý chung của người Việt vẫn xem nhà đất, nhà xây riêng lẻ vừa là dạng nhà ở tốt nhất vừa là kênh đầu tư dài hạn và an toàn, đặc biệt là những căn nhà có chứng nhận pháp lý về quyền sử dụng đất. Có đến 93% tổng dân số sở hữu nhà riêng, điều này sẽ hỗ trợ cho thị trường biệt thự và nhà liền kề, tất nhiên phải đi kèm điều kiện là các mức giá phải trở nên hợp lý hơn.

Bên cạnh đó, hiện mức trần lãi suất huy động tiếp tục giảm 0,5% về mức 7%/năm có thể dẫn đến việc lãi suất cho vay tiếp tục giảm, hỗ trợ thêm cho thị trường nhà ở; đồng thời nó cũng có thể khiến cho các nhà đầu tư và những người giàu có chuyển hướng kênh đầu tư của họ sang bất động sản thay vì việc gửi ngân hàng.

Cùng với đó, số dự án tương lai có thể giảm trong các năm tới do UBND thành phố Hà Nội quyết định dừng cấp phép cho các dự án nhà ở thương mại từ nay đến hết năm 2014 và các dự án đã trì hoãn triển khai trong thời gian dài có thể bị rút giấy phép.

Đối với phân khúc căn hộ chung cư, trong cả quý 2/2013, có tất cả 8 dự án mới tại các quận Ba Đình, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai và Từ Liêm gia nhập thị trường, cung cấp khoảng 2.100 căn. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.700 căn, tăng 7% so với quý trước. Trong đó Hà Đông và Từ Liêm là nguồn cung chính, chiếm 51% thị phần. Cầu Giấy, Từ Liêm và Hà Đông cũng là nguồn cung chính của thị trường thứ cấp, chiếm tổng số 53% thị phần.

Giá chào bán sơ cấp dao động từ 10 - 94 triệu/ m2, không thay đổi so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ đạt 7%, tăng 2 % so với quý trước do tình hình hoạt động tốt của các dự án có tiến độ xây dựng nhanh và giá hợp lý, đặc biệt là phân khúc bình dân tiếp tục chiếm thị phần lớn thị trường với 74% tổng số căn bán được.

Tuy nhiên, giá chào bán thứ cấp trung bình của phân khúc này đã giảm ở tất cả các quận/huyện do thanh khoản thấp. Mức giảm cao nhất là ở huyện Từ Liêm với mức giảm 7% so với quý trước, theo sau là các quận Long Biên, Ba Đình và Cầu Giấy với mức giảm cao nhất là 5% ở mỗi quận.

Trong quý 2 vừa qua thị trường cũng chứng kiến số dự án bán căn hộ xây thô tăng do chủ đầu tư muốn giảm mức giá thành mỗi căn hộ nhằm thu hút thêm người sử dụng cuối cùng.

Theo thống kê của Savills, tổng nguồn cung tương lai đạt khoảng 63.900 căn từ 109 dự án, phân bố chủ yếu tại các khu vực Hà Đông và Từ Liêm, cung cấp khoảng 31.000 căn, chiếm 49% tổng nguồn cung tương lai.

"Sóng" đầu cơ USD

NHNN khẳng định tỷ giá năm 2013 sẽ tăng không quá 3%. Nhưng những diễn biến gần đây cho thấy, nếu không “mạnh tay” dẹp tình trạng đầu cơ USD của một số ngân hàng thì mục tiêu trên sẽ rất khó khăn.

“Đô” chợ đen tăng mạnh
Áp lực của tỷ giá ngày càng thể hiện rõ khi trong những ngày qua hầu hết các ngân hàng đều tăng giá mua bán USD kịch trần cho phép. Hiện tại với biên độ +/- 1%, các ngân hàng thương mại (NHTM) được niêm yết tỷ giá sàn là 20.826 đồng/USD và trần 21.246 đồng/USD.
Ngày 8.7, giá mua - bán USD của Vietcombank ở mức 21.230 đồng - 21.246 đồng; Eximbank ở mức 21.220 đồng và 21.246 đồng/USD…. Trong khoảng 10 ngày trở lại đây, giá USD liên tiếp được các NH niêm yết giá kịch trần biên độ cho phép. Trên thị trường chợ đen, giá ngoại tệ này mỗi này một nóng, giá USD ngày 8.7 tăng từ 50 - 100 đồng/USD so với cuối tuần qua. Tại một số điểm giao dịch ngoại tệ tự do tại Hà Nội báo giá USD ở mức 21.740 - 21.750 đồng (mua vào) và 21.810 - 21.820 đồng (bán ra). Còn tại TP.HCM, giá USD tự do ở khoảng 21.820 - 21.850 đồng/USD, một số điểm đẩy giá lên cao 22.000 đồng/USD.
Lý giải tỷ giá tăng nóng, trưởng phòng ngoại hối một NH cho biết, do nguồn cung USD không có nên giá đã bị đẩy lên. Bên cạnh đó, trước đây khi lãi suất tiền đồng ở mức cao, nhiều NH bán USD lấy tiền đồng cho doanh nghiệp (DN) vay hưởng lợi. Nay họ thực hiện mua lại nên nhu cầu ngoại tệ tăng lên. TGĐ một NHTM cổ phần thì dự báo, cầu ngoại tệ càng tăng ở nửa cuối năm khi toàn hệ thống phải nỗ lực đạt mức tăng trưởng tín dụng 12%, bình quân khoảng 1%/tháng. Kéo theo các DN phải dùng ngoại tệ để nhập khẩu nguyên, nhiên liệu dùng cho sản xuất kinh doanh. Nắm bắt được xu hướng này, nhiều nhà băng lớn đã nâng giá bán USD trên thị trường ngoại hối liên NH, kể cả giá giao ngay và có kỳ hạn.
Còn theo một chuyên gia kinh tế, các NH lớn tạo "sóng" tỷ giá, các NH nhỏ dù biết, nhưng cũng phải cắn răng mua vào ngoại tệ để cải thiện hơn trạng thái ngoại hối, sẵn sàng phục vụ khách hàng ruột của mình trong thời gian sắp tới. Đây là nguyên nhân chính lý giải vì sao các NH cổ phần lớn, nhỏ cũng phải áp giá mua bán USD kịch trần. Có lẽ nắm bắt được nhu cầu đầu cơ USD từ khối NH mà những phiên gần đây NHNN gần như không bán USD. Điều này đã thúc đẩy giá USD trên thị trường liên NH và tự do tăng chóng mặt.
Chuyên gia kinh tế này cũng nhận định, một lý do nữa là thời gian qua NHNN đã “bơm” hơn 1 triệu lượng vàng qua đấu thầu. Với mức giá bình quân khoảng 38 triệu đồng/lượng, và tỷ giá bằng tỷ giá liên NH trước đó tức 20.828 đồng/USD thì đơn vị này phải dùng hơn 1,8 tỉ USD để nhập khẩu vàng. Trong khi mức chênh lệch giá vàng trong nước và thế giới bị kéo xa, lên tới 6 triệu - 7 triệu đồng/lượng khiến giới nắm giữ USD không “cam lòng”, đẩy giá USD tăng tính theo giờ nhằm chia sẻ lợi nhuận từ vàng.
Áp lực cục bộ
Sau hơn 1 năm rưỡi giữ đồng nội tệ ổn định so với USD, ngày 28.6, NHNN đã phải điều chỉnh tỷ giá bình quân liên NH giữa VND và USD tăng thêm 1%, từ mức 20.828 đồng/USD lên 21.036 đồng/USD. Lý do chủ yếu cho đợt điều chỉnh này, theo NHNN nhằm phản ánh chính xác hơn cung - cầu ngoại tệ trên thị trường, cũng như cải thiện cán cân thanh toán quốc tế và tăng dự trữ ngoại hối.
Theo đánh giá của nguyên Thống đốc NHNN Cao Sĩ Kiêm, việc điều chỉnh tỷ giá 1% đợt vừa rồi chứng tỏ những áp lực từ thị trường ngoại hối là có thật, nhưng sau ngày điều chỉnh sự gia tăng áp lực lớn hơn, chứng tỏ mức điều chỉnh này chưa thể “triệt tiêu” được hành vi đầu cơ, cũng như thỏa mãn được nhu cầu tìm kiếm lợi nhuận của những “nhà buôn” chuyên nghiệp là các ngân hàng lớn, chuyên kinh doanh ngoại tệ. Đặc biệt, một yếu tố cộng hưởng khác là việc dư dả, thừa ứ tiền đồng khiến nhiều NHTM cũng đã quay sang dùng tiền đồng mua ngoại tệ kinh doanh.
Theo Phó thống đốc NHNN Nguyễn Đồng Tiến, trong thời gian qua nhờ giữ được sự ổn định tỷ giá, NHNN đã mua vào khoảng 5 tỉ USD để tăng dự trữ ngoại hối, và dự báo trong 2013 cán cân thanh toán tổng thể vẫn tiếp tục thặng dư khoảng 4-5 tỉ USD. Rõ ràng, nhìn vào các con số trên có thể thấy NHNN vẫn có thể đảm bảo ổn định cân đối được cung - cầu ngoại tệ.
Vấn đề còn lại nếu không mạnh tay “dẹp” nạn đầu cơ, làm giá USD, để các NH chạy theo lợi nhuận cục bộ gây áp lực lên tỷ giá như nói trên có thể buộc nhà quản lý phải hút tiền đồng về. Khi các NHTM không còn dư dả thanh khoản thì mục tiêu giảm lãi suất, hỗ trợ khó khăn cho các DN, nền kinh tế càng trở nên xa vời.

Theo Anh Vũ - Thanh Xuân

Thanh niên

Thống đốc Bình đã quá tự tin

Tròng vòng 1 năm trở lại đây từ khi ra nghị định 24 về quản lý vàng thì thống đốc Nguyễn Văn Bình luôn coi việc tỷ giá ổn định là một chiến tích. Nếu so sánh với năm 2010 - 2011 thì đúng là như vậy nhưng nếu xét về hoàn cảnh diễn biến tỷ giá năm 2012 và đầu năm 2013 thì điều đó gần như là tất yếu bởi một khi lãi xuất huy động VND lên đến 20-21% và lãi xuất đối với đồng USD chỉ là 2% thì đồng USD không tăng giá được là dễ hiểu, thêm vào đó trong năm 2012 - 2013 do lực sản xuất nội địa quá yếu dẫn đến tình trạng chúng ta chuyển từ nhập siêu sang xuất siêu thì làm gì có cơ hội cho đồng usd tăng giá. Nhưng đến ngày hôm nay 6-7-2013 tỷ giá đã lên tới 21750 đồng/ usd và tôi chắc cứ đà này thì nó sẽ nhanh chóng cán đích 22000 đồng/ usd vì sao như vậy có 3  yếu tố. Thứ nhất là khoảng cách chênh lệch giữa lãi xuất giữa tiền đồng và usd đã xuống gần sát nhau chỉ còn khoảng 4- 5 %, với mức này thì rất nhiều người dân sẽ chuyển sang đồng usd. Thứ hai là nhập khẩu đã có dấu hiệu tăng và 6 tháng đầu năm chúng ta đã nhập siêu là 1.4 tỷ usd thay vì xuất siêu như năm 2012. Thứ ba là giá vàng việt nam chênh lệch khá lớn so với thế giới dẫn đến tình trạng giới buôn vàng gom đô để nhập lậu vàng

Khi Nào Tiền Mới Chẩy

Nhiều người than với tôi sao dạo này khó kiếm tiền quá, còn mấy anh ngân hàng lại nới với tôi dạo này ngân hàng có thừa tiền mà không cho vay ra được. Thực ra mọi việc đơn giản thôi là hiện tại việt nam đang rơi vào tình trạng đóng băng tín dụng nghĩa là tiền không chẩy vào được nên kinh tế , vì sao vậy. Trước tiên chúng ta hãy xem lại quá khứ và hiện tại xem có gì khác nhau không.đầu năm 2012 lãi suất cho vay lên tới 25% , trước tình cảnh đổ vỡ hàng loạt chính phủ đã cấp tập hạ lãi suất huy động từ 14% về 8 % vào cuối năm và khi đó tín dụng đã từ mức tăng trưởng 0% trong 6 tháng đầu năm đã tăng 8.91 % khi kết thúc năm ( tính cả trái phiếu chính phủ ).còn năm nay thì sao NHNN đã kéo lãi suất từ 8% về 7% và dự địa giảm lãi suất đã hết, thì chúng ta có thể thấy mức độ là không đáng kể và sẽ chẳng có hi vọng gì cho việc đẩy tín dụng ra thị trường. Lãi suất giờ đây không còn là cây đữa thần nữa rồi, vậy làm sao để đẩy tín dụng được . Đó chính là vấn đề mà người ta cãi nhau cả mấy năm mà vần chưa ngã ngũ đó là nợ xấu, không chỉ với Việt Nam nợ xấu trở thành nỗi kinh hoàng với bất kỳ nên kinh tế nào. Nhìn vào hoàn cảnh hiện tại thì chúng ta hoàn toàn có thể tự mình giải quyết nợ xấu, nhưng nếu làm đúng theo sách vở để giải quyết nợ xấu thì nó sẽ đụng chạm đến lợi ích của các nhóm lợi ích đã và đang làm khuynh đảo chính trường việt nam. Khi mà các nhóm lợi ích vẫn chưa thỏa thuận xong phần hơn thiệt khi tiến hành tái cơ cấu kinh tế, thì chừng đó những đề án tái cơ cấu sẽ vẫn chỉ nằm trên bàn và tiền sẽ vẫn không thể chẩy được.

Không có giải pháp nhanh cho thị trường BĐS

Không thể có giải pháp nhanh hay nhiệm màu cho thị trường BĐS khi hiện nay niềm tin còn yếu và sẽ phải mất thời gian để thị trường phải phục hồi.

Đó là điều mà Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield (Vietnam) Chris Brown đã đi vào phân tích để từ đó đưa ra cách hóa giải. Thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng của Việt Nam được ông Chris Brown nhìn qua lăng kính của Thái Lan với những khó khăn và chính sách giải cứu nhiều điểm tương đồng. Đó là khi nợ xấu gia tăng, các ngân hàng thắt chặt tín dụng, chủ đầu tư khó tiếp cận được nguồn vốn triển khai những dự án theo đúng tiến độ cam kết, khủng hoảng niềm tin của người mua đã dẫn đến tính thanh khoản của thị trường giảm mà hệ quả tất yếu là suy thoái.

Hiện giá BĐS tại Việt Nam vẫn quá cao so với thu nhập của người dân
 

Những giải pháp hiện nay Việt Nam đưa ra cũng có nhiều điểm tương đồng với Thái Lan đó là các gói tín dụng được bơm vào thị trường để người mua vay dài hạn với lãi suất thấp, Chính phủ hỗ trợ ngân hàng xử lý nợ xấu. Tuy nhiên, năm 2013, thị trường BĐS Việt Nam vẫn được Cushman & Wakefield nhận định là năm thuộc về khách mua, và giá chào bán dự kiến sẽ tiếp tục giảm.
Lý giải cho tình trạng này là giá vẫn chưa chạm đáy. VAMC là một bước tiến mới nhưng cần phải hiểu rằng giá trị tài sản sẽ không quay lại mức ban đầu. Và không thể có giải pháp nhanh hay nhiệm màu cho thị trường BĐS khi hiện nay niềm tin còn yếu và sẽ phải mất thời gian để thị trường phải phục hồi. Gói kích thích thị trường nhà ở của Chính phủ là đúng hướng nhưng cần thiết phải chi tiết và cụ thể hơn. Việc kêu gọi nguồn vốn đầu tư ngoại cần song hành với việc nâng cao tính minh bạch của cơ chế đầu tư vào thị trường BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài.
Nghiên cứu của Cushman & Wakefield chỉ ra: “Một trong những rào cản lớn nhất cho việc gia nhập thị trường của nhà đầu tư và cũng là yếu tố lớn nhất để đảm bảo tính sinh lời của dự án BĐS là giá đất”. Hai thành phố lớn của Việt Nam đều có lịch sử duy trì giá đất cao. Trong một thị trường thuận lợi, vấn đề đó có thể được chấp nhận, nhưng trong một thị trường suy giảm thì dự án khó khả thi về khía cạnh tài chính.
Ví dụ, giá đất để xây dự án thương mại ở trung tâm TP. Hồ Chí Minh bằng 85% so với Singapre, trong khi giá thuê văn phòng tại Singapre gấp 2,5 lần TP. Hồ Chí Minh; GDP tính theo bình quân đầu người của Singapre cao gấp 14 lần so với TP. Hồ Chí Minh. “Không cần phải là thiên tài mới nhận ra rằng, nếu các khu đất này không giảm giá, dự án sẽ không khả thi vì giá thuê văn phòng hạng A đã giảm 40% so với năm 2007. Giá đất cần phải thay đổi theo thị trường cũng giống như giá thuê văn phòng và giá nhà/căn hộ”, ông Chris Brown bình luận.
Có một số chủ đầu tư Việt Nam quan niệm, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ nhân cơ hội thị trường BĐS trong nước đang giảm, tìm cách thôn tính những dự án của họ trong 2-3 năm tới.
Tuy nhiên, ông Chris Brown cho rằng thị trường BĐS Việt Nam sẽ không phục hồi nhanh chóng nếu không có sự điều chỉnh kịp thời về giá đất và giải quyết triệt để vấn đề nợ xấu. Bởi nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn nhận thấy thị trường Việt Nam là thị trường chưa phát triển, tồn tại nhiều rủi ro. Và không ít nhà đầu tư nước ngoài đã chịu tổn thất lớn khi thị trường suy thoái và sẽ không tiếp tục đầu tư vào Việt Nam trong thời gian ngắn. Hay nói cách khác là giá bán tài sản không phải là giá trị sổ sách mà chấp nhận theo giá thị trường.
Hiện tại, những quốc gia thuộc châu Á đã từng đầu tư vào thị trường Việt Nam là có mối quan tâm nhất tới những tài sản thanh lý của Việt Nam, vì họ hiểu biết nhiều về thị trường. Các dự án thanh lý đang được các nhà đầu tư quan tâm nhất, là các dự án có địa điểm tốt, hồ sơ giấy tờ minh bạch, cấu trúc sở hữu hợp lý và giá cả cạnh tranh. “Chúng tôi thấy đang bắt đầu có sự điều chỉnh về giá đất ở Việt Nam”, Chris Brown cho biết.

Theo Thời báo ngân hàng